RE/MAX Imobiliária em são bernardo do campo

Avaliação de ativos imobiliários sob a ótica da sustentabilidade ESG e seus reflexos no valor de mercado

Lembro-me de um almoço com um investidor veterano há alguns anos. Ele me contava como, antigamente, o valor de um prédio era medido quase exclusivamente pela localização e pelo acabamento em mármore do lobby. Se a planta fosse bem desenhada e o bairro tivesse boa infraestrutura, o negócio estava feito. Hoje, essa mesma pessoa me confessa que, ao analisar um portfólio para compra, a primeira página do relatório não é sobre o valor do metro quadrado, mas sobre a pegada de carbono daquela estrutura e a eficiência do sistema de reuso de água.

O mercado imobiliário mudou o seu critério de julgamento. A sigla ESG — que engloba práticas ambientais, sociais e de governança — deixou de ser uma política apenas para grandes corporações multinacionais para se tornar um dos pilares mais sólidos na avaliação de ativos imobiliários.

O impacto prático da sustentabilidade no bolso

Um edifício que ignora as normas de sustentabilidade corre o risco real de se tornar um “ativo encalhado”. Pense em um prédio comercial construído nos anos 90, sem nenhum sistema de automação para economia de energia. Com o aumento das tarifas elétricas e a consciência crescente das empresas inquilinas, esse espaço se torna menos atraente. Quando a conta de energia pesa mais que o aluguel, o locatário procura outro lugar.

Por outro lado, imóveis com certificações como LEED ou AQUA não são apenas “mais bonitos” ou ecológicos. Eles possuem uma curva de valorização diferenciada. A redução nos custos operacionais, como a diminuição do consumo de energia e água, permite que o proprietário mantenha taxas de ocupação mais altas e, consequentemente, consiga um valor de venda mais robusto. Na prática, um prédio que consome 30% menos energia é um ativo com menor risco operacional, o que atrai fundos de investimento que buscam segurança a longo prazo.

A dimensão social e o valor do entorno

Não podemos falar de ESG sem olhar para o “S”. A sustentabilidade social dentro do setor imobiliário vai além de oferecer rampas de acessibilidade. Refere-se a como o empreendimento interage com a vizinhança. Um condomínio que valoriza o comércio local, que promove espaços de convivência seguros e que melhora o fluxo de pedestres na rua ao redor, acaba sendo mais valorizado pelo próprio mercado.

Certa vez, acompanhei a venda de um edifício de escritórios em um bairro em franca revitalização. O diferencial não foi apenas a tecnologia do prédio, mas o impacto positivo que ele causou no entorno. A incorporadora investiu na iluminação da calçada e em uma praça pública adjacente. Isso gerou uma percepção de segurança e qualidade de vida que, inevitavelmente, refletiu no preço de cada sala comercial. O mercado imobiliário paga um prêmio por ativos que elevam o padrão de uma região, pois isso garante que o imóvel não será isolado pelo descaso urbano com o passar das décadas.

Governança: a segurança do negócio

A parte da governança é, talvez, a mais silenciosa, mas a que evita as maiores dores de cabeça. Uma gestão transparente, com documentos em dia, histórico de manutenção rigoroso e ética na administração do condomínio, reduz o atrito em qualquer transação.

Para quem busca investir em imóveis, a diligência técnica hoje precisa cruzar dados financeiros com indicadores ESG. É comum ver compradores que, após a compra, descobrem dívidas ocultas ou passivos ambientais que não foram bem reportados. A governança sólida garante que o valor que você vê no papel é o valor que você encontrará no dia a dia da gestão do seu ativo.

No fim das contas, a sustentabilidade é a nova métrica da resiliência imobiliária. Um prédio que gasta pouco, integra-se bem à comunidade e possui uma gestão transparente é um ativo que atravessa crises com muito mais saúde do que qualquer construção luxuosa que ignore o seu impacto no mundo ao redor. Investir com essa lente não é apenas uma decisão ética; é uma estratégia clara para proteger o patrimônio e garantir valorização real no futuro.